房价是个大问题2 (2008-7-2 15:12:13)
书接上文,房地产价格水平及变动受自身因素影响，同时也受到2、环境因素的影响（又分为2.1、大气环境、2.2、声觉环境、2.3、水文环境、2.4视觉环境、2.5卫生环境）。评估师教材主要是以城市环境阐述对房价的影响，环境好房价就高。不过教材只是以城市环境讨论房价，范围有点窄。房价是一个全社会的问题，应该把房价放到13亿人口的大环境中讨论，包括小城镇和农村。
中国现阶段城市化水平低，农村要高于城市的土地面积和人口数量。而且中国很多地区的不具备合适的生存环境（很多农村水源、卫生环境不达标），大量农村和小城镇人口渴望进入具有“生活环境保障”的城市生活，造成了城市人口数量和密度爆发性增长，这就又牵涉到影响房价的另一个条件，社会人口因素对房地产价格的影响;3、人口因素（数量、素质、家庭人口规模）。
3.1、人口数量
比较明显的道理是，当人口数量增加时，对房地产的需求也相应增加，反之则减少。人口数量对房价的影响又通过人口密度这个相对指标反映，人口高密度地区，一般是求多于供，同时还能刺激商业、服务业发展，造成各类房地产价格趋高，反之则低（也有特殊情况，当人口密度太高会导致环境恶化，反而可能降低房地产价格）。
3.2、人口素质
如果一个地区人口数量很多，密度也很大，但居民素质低、构成复杂，人们多不愿在此生活，该地房地产也必然低落。
人类发展到这个阶段，对自身素质（文化教育水平、生活质量等）的发展要求，必然对影响“生活”素质（生活，而不是生存）的房地产有更高的需求，这种房产升级需求也会导致房价在人类长期的发展历史保持升高的趋势。
3.3、家庭人口规模
即使人口总量不变，家庭人口规模发生变化，也将引起居住单位数量的变化，从而引起住房需求变化，并影响价格变化。
中国是一个正在快速发展的国家，随着城市化进程导致社会人口结构的调整、人口素质提高对居住升级的刚性需求、家庭规模小型化（即家庭人口数下降，家庭数量增多）等因素引发需求住房总量增加，也使得房价在中长期有上涨的趋势。
继续提问：
1\房地产作为固定资产是不是具有抵御通货膨胀的作用？房地产价格涨跌与CPI是否有关联？
2\房价大涨，个人资金不涨，普通百姓买不起房；房价大跌，个人资金大跌，普通百姓就能买的起房吗？房价和宏观经济、人民收入是否有关？
房价是个大问题1 http://blog.soufun.com/7226789/2165017/articledetail.htm
